La tokenisation des actifs réels – immobilier, métaux précieux, infrastructures – représente peut-être l’une des avancées technologique de ces dernières décennies les plus cohérentes avec la pensée libertarienne . Elle promet de rendre à l’individu une souveraineté concrète sur son patrimoine.
Pour en savoir plus, le PLIB s’est entretenu avec David Hubert, créateur du podcast Real Assets, le 1er podcast francophone consacré aux Real World Assets (RWA).
1. Bonjour David, merci d’avoir accepté de répondre à nos questions. Pour commencer, pouvez-vous vous présenter en quelques mots ?
Réponse de David : Bonjour Christopher, c’est avec grand plaisir et merci de m’avoir proposé de faire part à votre public de mon analyse, et vision, du secteur RWA (Real World Assets).
Je suis co-fondateur de RHEOS Capital qui un cabinet de gestion d’actifs adossé à l’immobilier et également animateur du 1ᵉʳ podcast francophone traitant à 100% des RWA sur RealAssets.fr. Mon parcours est sans doute un peu atypique et c’est précisément ce qui m’a conduit là où je suis aujourd’hui.
J’ai commencé dans l’immobilier en 2001, d’abord en transaction résidentielle, puis à la direction d’agences, ensuite. J’ai fait un passage dans l’immobilier de luxe en montagne et enfin en promotion immobilière où j’ai dirigé le service du développement pour un groupe local Annécien puis un groupe national toujours sur ma magnifique région des Alpes françaises. Soit au total plus de vingt-cinq ans passés à observer ce secteur de l’intérieur avec toutes ses rigidités structurelles, ses opacités confortables, son refus de l’innovation, ses rentabilités extraordinaires, et surtout ses inégalités d’accès beaucoup trop criantes aujourd’hui.
En parallèle, j’ai découvert le Bitcoin en 2013. J’ai compris très vite qu’on ne parlait pas là d’une simple monnaie alternative, mais bel et bien d’une architecture de confiance désintermédiée, quelque chose de fondamentalement nouveau qui m’a immédiatement séduit et parlé. J’ai suivi l’écosystème de près jusqu’en 2021, année où les actifs réels tokénisés ont commencé à prendre forme de manière sérieuse pour moi, à la suite de la crise de la COVID et c’est à ce moment précis que j’ai commencé à faire la synthèse entre mes deux mondes.
Depuis, je produis le podcast RealAssets.fr, dont l’ambition est de populariser la tokénisation des actifs réels en langue francophone, auprès des néophytes comme des professionnels et de contribuer à faire prendre ce virage à un immobilier français qui résiste encore depuis trop longtemps à son changement nécessaire, d’où ses crises successives qui s’étalent de plus en plus dans le temps.
Je tiens à préciser pour débuter et en toute franchise que je ne suis pas membre du Parti Libertarien. Mais j’ai un amour profond et sincère pour l’idée de liberté humaine dans toutes les dimensions de la société que ça soit économique, politique et philosophique. Les RWA touchent directement à certaines des questions les plus fondamentales en la matière comme la propriété, la souveraineté individuelle sur son patrimoine, l’accès aux marchés sans permission préalable. Voilà pourquoi je réponds à votre invitation avec un véritable et sincère enthousiasme.
2. Pour quelqu’un qui n’a jamais entendu parler de RWA, pouvez-vous expliquer simplement ce que signifie « tokéniser » un actif réel, un bien immobilier, de l’or, une créance et en quoi cela diffère d’un investissement classique ?
Imaginons un instant que vous possédez un immeuble de rapport. Pour partager aujourd’hui cette propriété avec cent autres personnes intéressées, vous avez besoin d’une SCI, d’un notaire, d’une banque dépositaire, d’un expert-comptable, de statuts, d’assemblées générales et de plusieurs mois de démarches. Tokéniser cet actif, c’est créer quelques unités numériques, des tokens, sur une blockchain, chacune représentant une fraction de propriété ou de droits sur les revenus de cet immeuble. Ces tokens sont ensuite créés, gérés et transférés par des programmes informatiques autonomes que l’on appelle des « smart contracts », sans intervention humaine intermédiaire.
La différence avec un investissement classique va se jouer sur plusieurs dimensions qui me semblent tout à fait fondamentales.
La transparence d’abord, car tout est inscrit sur une blockchain publique et est consultable par quiconque à tout moment. Les loyers perçus, leur distribution, les transactions successives, absolument tout y est visible, immuable et totalement vérifiable. Comparez tout cela avec une SCPI où vous recevez un bulletin trimestriel et faites confiance à une société de gestion que vous ne contrôlez pas…
La liquidité ensuite, car une part de SCPI peut prendre six à douze mois à se vendre dans un contexte de marché tendu. Un token se transfère en quelques secondes, vingt-quatre heures sur vingt-quatre, sept jours sur sept, sans frais de courtage trop élevés.
La fractionnabilité pour finir puisque là où l’immobilier exige traditionnellement des tickets d’entrée importants, un token peut représenter l’équivalent de cinquante ou cent euros d’actif réel, par exemple. L’immeuble haussmannien du VIIe arrondissement n’est donc plus réservé aux heureux propriétaires du VIIe arrondissement mais il s’ouvre tout à coup à celui qui a ces quelques euros à placer.
Et la cerise sur le gâteau, pour les lecteurs de votre site en particulier, c’est que si vous détenez ce token dans votre propre portefeuille numérique, et que vous contrôlez la chose avec votre clé privée, il ne sera donc pas dans celui d’une banque, mais bel et bien dans votre portefeuille à 100%.
3. Quel est l’intérêt concret pour un investisseur particulier de détenir un token représentant un bien immobilier plutôt que des parts dans un véhicule d’investissement classique ? Est-ce une question de coût, de liquidité, de transparence, ou autre chose ?
Soyons direct, l’investissement immobilier traditionnel est structurellement conçu, que ce soit intentionnel ou non, pour favoriser ceux qui ont déjà du capital. Les frais de notaire qui sont à 7-8 % + les commissions d’agence à 5 % + les délais de revente de plusieurs mois avec les intérêts qui courent et en prenant en compte les minimums d’investissement inaccessibles pour la plupart des ménages font au final que tout cela crée un actif fondamentalement illiquide et coûteux, qui perpétue une asymétrie d’accès considérable.
La tokénisation change la donne sur quatre fronts en même temps.
Le coût d’entrée d’abord, puisque différentes plateformes permettent d’investir dans de l’immobilier réel américain avec des tickets d’entrées très bas. C’est en soit une démocratisation qu’aucun véhicule financier classique n’avait réellement accomplie jusqu’alors, les SCPI, les OPCI, les SCI restent réservées à ceux qui peuvent mobiliser plusieurs milliers d’euros au minimum.
La liquidité ensuite, puisque vous pouvez revendre vos tokens à tout moment sur des marchés décentralisés, que l’on appelle les DEX, qui sont des places de marché sans aucun intermédiaire. Il n’y a donc pas de frais de sortie punitifs, pas de délai de rachat de plusieurs semaines et pas de file d’attente en cas de crise de liquidité.
Puis vient la transparence, chaque distribution de loyer étant exécutée automatiquement par un smart contract, à date fixe, sans que quiconque puisse retarder ou détourner le versement. Vous n’avez donc plus à accorder votre confiance à un gestionnaire, mais tout simplement au code. Et le code, lui, ne partira jamais avec la caisse.
La composabilité enfin, qui un terme un peu technique mais un concept fascinant. Vos tokens immobiliers peuvent être utilisés comme collatéral dans des protocoles de finance décentralisée pour emprunter des stablecoins, sans passer par une banque, sans justifier de vos revenus et sans scoring de crédit. Votre actif immobilier travaille pour vous d’une manière qu’aucun banquier n’avait imaginée et pour cause !
4. On présente souvent la tokénisation comme une « désintermédiation », c’est-à-dire qu’elle réduirait le rôle des banques, notaires ou dépositaires traditionnels. Dans la pratique, est-ce vraiment le cas, ou ces intermédiaires se contentent-ils de changer de forme plutôt que de disparaître ? On sait que la France est un pays très corporatiste, comment les professionnels de ces secteurs réagissent-ils à l’arrivée de cette technologie ?
Non, la désintermédiation totale n’est pas encore là et en France plus qu’ailleurs, elle rencontrera des résistances d’une solidité… disons… institutionnelle assez remarquable.
L’actif immobilier sous-jacent doit toujours passer par des structures juridiques reconnues, par une SCI, une LLC dans certains montages internationaux et un acte notarié. Le notaire ne disparaît pas du jour au lendemain puisque c’est lui qui garantit le titre de propriété reconnu par l’État, et c’est là sa fonction irremplaçable à court terme. Les banques restent présentes dans le financement initial des actifs. Les experts-comptables calculent toujours les impôts fonciers.
Mais ce qui change fondamentalement, c’est le rôle de ces intermédiaires dans la vie quotidienne de votre investissement. Ils passent de gardiens monopolistiques de l’information à des simples vérificateurs ponctuels. La gestion courante telle que la distribution des loyers, la tenue du registre des porteurs, les transferts de fractions de propriété, tout cela est automatisé par des smart contracts. Un notaire n’est donc plus nécessaire pour chaque cession de parts entre investisseurs. Un intermédiaire n’est plus nécessairement requis pour recevoir et redistribuer les loyers.
Je tiens cependant à apporter une précision technique qui me paraît importante pour ne pas laisser entendre une désintermédiation plus large qu’elle ne l’est en réalité, l’identification de l’investisseur, elle, ne disparaît à aucun moment. Le KYC (Know Your Customer) demeure une obligation pleine et entière, indépendamment du régime applicable au token, car elle découle des obligations de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LCB-FT) qui pèsent sur toute plateforme assurant la distribution de ces actifs. On désintermédie la gestion courante de l’actif, pas l’identification de celui qui le détient. C’est une nuance que je crois essentielle face à des pairs avertis, la blockchain change la manière dont la conformité s’exécute, elle ne supprime jamais l’obligation de conformité elle-même.
En France, les réactions sont prévisibles dans leur variété. Le notariat observe avec un intérêt très prudent et quelques pionniers au sein de la profession travaillent sur des expérimentations blockchain, mais globalement le corps défend toujours un pré carré qui lui rapporte des milliards d’euros annuels d’émoluments captifs. Les banques expérimentent, elles aussi, mais principalement pour leur propre efficacité interne et non pour se désintermédier elles-mêmes, ce qui serait une forme d’altruisme économique qui aurait été assez inédite, avouons-le. L’AMF est sans doute l’acteur institutionnel le plus constructif puisqu’il a mis en place le régime PSAN dès 2019.
La France est effectivement un pays à fort réflexe corporatiste, vous avez raison. Les professions réglementées savent se défendre, et elles ont leurs lobbies pour le faire. Mais l’histoire industrielle nous a montré, à chaque révolution technologique, que les intermédiaires qui n’ajoutent pas de valeur substantielle finissent toujours par être contournés. La question n’est pas si, mais quand, et à quelle vitesse dans notre cas.
5. Historiquement, l’État a toujours eu un droit de regard sur la propriété : cadastre, enregistrement, fiscalité. La tokénisation, en inscrivant la propriété sur une blockchain plutôt que dans un registre étatique, change-t-elle réellement ce rapport de force ? Si un token est censé représenter la propriété d’un bien immobilier, lequel des deux documents, l’acte notarié authentique ou l’inscription sur la blockchain, fait réellement foi en cas de conflit ?
À cet endroit, nous touchons au fond philosophique de toute cette aventure et j’y reviens souvent moi-même.
La réponse juridique actuelle en France ne connait absolument aucune ambiguïté puisque c’est l’acte notarié authentique qui fait foi. Le token, dans l’état actuel du droit français, représente un droit contractuel, un droit aux revenus, une part dans une structure juridique qui détient le bien, mais pas un titre de propriété reconnu par le Code civil au sens strict. Si demain un juge est saisi d’un conflit entre un titre notarié et une inscription blockchain, c’est l’acte notarié qui l’emporte. Soyons clairs là-dessus, c’est très important.
Mais, et c’est là où le raisonnement devient plus subtil, je trouve, la question mériterait peut-être d’être posée différemment.
Les montages les plus sophistiqués et les plus viables ne prétendent pas remplacer le registre foncier étatique. Ils créent une couche de droits économiques qui circule librement au-dessus de lui. Un token peut représenter des droits sur les flux des revenus d’un actif par les loyers, les dividendes et les plus-values, sans pour autant prétendre être le titre de propriété en lui-même. C’est techniquement plus modeste dans l’ambition, mais c’est stratégiquement beaucoup plus solide à mon sens, on ne challenge pas l’État sur son terrain régalien, on crée un terrain parallèle où la blockchain est pleinement souveraine.
Et à plus long terme, l’Union européenne travaille actuellement sur des projets pilotes DLT (Distributed Ledger Technology) qui pourraient un jour articuler les registres publics et la blockchain. Des expérimentations existent d’ailleurs déjà en Suède, en Géorgie et également en Estonie pour des cadastres partiellement décentralisés. Le jour où le cadastre lui-même sera sur une blockchain publique, et je suis certain que ce jour viendra bientôt, la question ne se posera plus dans les mêmes termes.
Le rapport de force change donc progressivement, par contournement progressif plutôt que par affrontement frontal. C’est, me semble-t-il, la stratégie la plus efficace.
6. On a vu des États geler des comptes bancaires, bloquer des transactions, voire confisquer des avoirs dans des contextes de crise ou de sanctions. Un actif tokénisé est-il réellement plus difficile à geler ou à confisquer qu’un actif classique, sachant que l’actif sous-jacent reste physiquement sur un territoire soumis à une juridiction ?
Voici la confusion fréquente et les affirmations sont parfois excessives dans les deux sens, et je vais m’efforcer ici d’être le plus précis possible, car c’est un point sur lequel la rigueur technique compte autant que la conviction.
Un token sur une blockchain décentralisée est, dans sa dimension purement numérique, résistant à la censure. Personne ne peut geler votre portefeuille sans accès à votre clé privée. Pas votre banque, pas votre État et pas Interpol non plus. C’est cryptographiquement vrai et démontrable. C’est une propriété remarquable qui n’a aucun équivalent dans l’histoire des systèmes financiers traditionnels.
Mais cette résistance à la censure concerne le portefeuille, pas nécessairement le token lui-même, et c’est une distinction que je tiens à expliciter clairement pour ne pas laisser un narratif trop simplifié s’installer auprès de nos pairs. La grande majorité des security tokens adossés à des actifs réels sont aujourd’hui émis sous des standards de conformité comme l’ERC-3643, précisément conçus pour satisfaire les exigences réglementaires des émetteurs institutionnels. Or ce standard intègre, dans les conditions mêmes du smart contract, des fonctions de freeze et de forced transfer, c’est-à-dire la capacité pour l’émetteur, sur décision judiciaire, en cas de fraude avérée ou de recouvrement d’un portefeuille perdu, de geler ou de transférer de force les tokens d’un détenteur. Ce n’est pas un défaut de conception, c’est une fonctionnalité de conformité assumée et même recherchée par les acteurs institutionnels qui ont besoin de cette sécurité juridique pour entrer sur le marché. Mais il serait malhonnête de ma part de prétendre que cela ne nuance pas l’argument de la résistance à la censure. Pour le token RWA lui-même, cette résistance est largement conditionnelle, encadrée par le contrat, et non absolue comme elle peut l’être pour un actif natif comme le Bitcoin.
Là où la résistance à la censure reste pleine et entière, en revanche, c’est sur les flux de revenus une fois sortis du token, les loyers et dividendes versés en stablecoins, transférés vers le portefeuille personnel de l’investisseur, échappent eux à ce mécanisme de freeze contractuel, puisqu’ils ne sont plus soumis aux conditions de l’émetteur du security token mais à celles, généralement plus permissives, du stablecoin utilisé.
Et bien entendu, l’actif physique sous-jacent reste lui aussi soumis à la juridiction dans laquelle il se trouve physiquement. Si un État décide de saisir un immeuble à Lyon, il le fait physiquement, et vos tokens représentant des droits sur cet immeuble perdent leur substance économique. Le token survit techniquement sur la blockchain, l’immeuble, lui, a changé de mains par voie d’huissier.
Là où la tokénisation offre malgré tout un avantage réel et significatif va plutôt se situer sur la diversification géographique qui devient infiniment plus accessible à l’investisseur particulier. Vous pouvez détenir des tokens d’actifs immobiliers à Detroit, à São Paulo, à Dubaï, à Paris et encore à Tallinn depuis n’importe où dans le monde, sans intermédiaire bancaire, sans ouvrir de compte à l’étranger, sans même un formulaire Cerfa. Cette dispersion multi-juridictionnelle crée une résilience patrimoniale que seules les grandes fortunes pouvaient se permettre jusqu’ici.
L’autre avantage, plus subtil mais néanmoins réel, c’est la transparence de la blockchain qui rend les confiscations arbitraires politiquement plus coûteuses. Lorsque le gel est inscrit publiquement sur une chaîne immuable, visible par tous, le rapport de force n’est plus tout à fait le même. L’opacité a toujours été le meilleur allié de l’arbitraire étatique.
Je préfère donc une formulation honnête plutôt qu’un slogan séduisant en vous disant que les RWA ne sont pas un instrument d’évasion vis-à-vis de l’État, ils sont un instrument de transparence et de diversification qui rend l’arbitraire plus coûteux et la résilience patrimoniale plus accessible. C’est déjà beaucoup, et c’est plus solide intellectuellement qu’une promesse de censorship resistance absolue qui ne résisterait pas à l’examen de nos pairs les plus techniques.
7. Le règlement MiCA a été présenté comme une clarification pour le secteur des crypto-actifs en Europe. Mais en imposant des obligations d’agrément, de capital minimum et de conformité aux émetteurs de tokens, est-ce qu’on ne recrée pas, sous une autre forme, les barrières à l’entrée que la tokénisation était censée abolir ?
Je ne vais pas minimiser ma réponse avec des éléments de langage à la bruxelloise, mais je vais d’abord corriger une prémisse implicite de la question, parce qu’elle mérite une clarification technique importante pour nos lecteurs les plus avertis.
MiCA, en réalité, ne s’applique pas à la grande majorité des RWA tels que ceux dont nous parlons ici. L’article 2.4 du règlement exclut explicitement de son champ d’application les cryptoactifs qui sont qualifiables d’instruments financiers au sens de la directive MiFID II, ce qui est précisément le cas d’un security token adossé à un immeuble ou à une créance, il s’agit d’un titre financier tokénisé, pas d’un cryptoactif au sens de MiCA. Le cadre qui s’applique réellement à nos opérations est donc double : le régime PSAN, devenu DASP avec MiCA pour la partie prestation de services sur la plateforme, et le droit des instruments financiers classique (directive Prospectus, MiFID II) pour l’émission elle-même. J’ai utilisé MiCA dans cette interview comme raccourci pédagogique, parce que c’est le terme que le grand public connaît, mais il serait plus rigoureux de dire que les RWA structurés en security tokens évoluent largement hors du champ de MiCA, dans un cadre juridique plus ancien et, paradoxalement, souvent plus exigeant.
Cela dit, la question reste pertinente si on l’élargit à l’ensemble de l’écosystème, car MiCA s’applique pleinement aux stablecoins utilisés pour les distributions de revenus, aux plateformes d’échange, et à tous les cryptoactifs qui ne sont pas qualifiés d’instruments financiers. Et là, oui, MiCA impose effectivement des obligations d’agrément, des exigences de fonds propres et des obligations de reporting qui ressemblent, très fidèlement, aux barrières réglementaires que la tokénisation était censée abaisser. Pour une startup innovante, le chemin de conformité est long, parfois coûteux, et souvent décourageant pour les équipes sans financement institutionnel préalable.
Je crois comprendre que la critique libertarienne est fondée sur le principe du pourquoi il faudrait une licence d’État pour opérer une plateforme quand un simple contrat entre parties consentantes devrait suffire ? C’est une question philosophiquement légitime à mon sens et je la partage sur le fond.
Mais il y a l’autre face de la médaille, et j’essaie d’être intellectuellement le plus honnête possible. La clarté réglementaire que MiCA apporte a permis à des acteurs institutionnels comme les fonds de pension, les compagnies d’assurance, les family offices, les trésoreries d’entreprise, d’envisager d’entrer dans le secteur. Sans ce cadre explicite, ils restaient à la porte par obligation fiduciaire et par crainte du risque juridique. Le flux de capitaux institutionnels que MiCA peut débloquer est potentiellement très supérieur à celui que la réglementation restreint en décourageant les plus petits acteurs.
Il faut également rappeler, et c’est un point que je dois préciser pour la rigueur de cet échange, que l’identification de l’investisseur via le KYC reste obligatoire dans tous les cas de figure, qu’on soit dans le champ de MiCA ou dans celui des instruments financiers classiques. Cette obligation découle de la réglementation LCB-FT et ne dépend pas de la qualification du token. On ne contourne jamais cette étape, et c’est d’ailleurs une bonne chose pour la crédibilité du secteur vis-à-vis des régulateurs comme des investisseurs eux-mêmes.
Le vrai risque n’est pas MiCA tel qu’il existe aujourd’hui, c’est la sur règlementation progressive qui transforme un cadre d’abord raisonnable en une forteresse administrative. L’histoire de la finance européenne nous a d’ailleurs donné de nombreux exemples de cette dérive.
Ma position personnelle, pour être complet, est que le cadre applicable aux RWA, qu’il s’agisse de MiCA pour les stablecoins ou du droit des instruments financiers pour les security tokens, est un progrès réel par rapport au vide juridique, mais un progrès insuffisant en termes de liberté d’innovation. Un régime basé sur la responsabilité en sanctionnant la fraude avérée et en n’imposant pas de permission préalable pour expérimenter aurait été certainement plus cohérent avec l’esprit même de la technologie blockchain. C’est le principe de droit qui aurait dû prévaloir.
Sur le cadre juridique applicable, sachez que la tokénisation d’un appartement à Paris ou d’une tonne d’or en Suisse mobilise simultanément plusieurs couches de droit. Le droit de la propriété (Code civil pour l’actif immobilier), le droit financier (qualification d’instrument financier et régime DASP/PSAN pour la plateforme), le droit des sociétés (structure juridique intermédiaire détenant l’actif) et la fiscalité des plus-values sur cryptoactifs. Pour l’or stocké en Suisse, s’ajoutent le droit international privé et les conventions bilatérales.
Le résultat est un empilement complexe qui explique pourquoi les projets RWA réellement robustes nécessitent aujourd’hui des montages juridiques sophistiqués et donc finalement coûteux.
8. De manière plus générale, est-ce que vous diriez que les régulateurs européens voient la tokénisation comme une menace à encadrer en priorité, ou comme une opportunité à favoriser pour que l’innovation se fasse en Europe plutôt qu’ailleurs ?
Je dirais les deux, selon le régulateur, le pays, le moment et l’interlocuteur au sein même de chaque institution.
À l’échelle européenne, on observe néanmoins un positionnement stratégique de plus en plus lisible, car l’Europe démontre qu’elle veut devenir le hub mondial de la finance régulée pour les cryptoactifs. MiCA est clairement la pièce maîtresse de cet échiquier pour tout ce qui touche aux cryptoactifs au sens strict, même si, comme je le précisais, les RWA structurés en security tokens relèvent d’un cadre juridique distinct. On ne veut pas interdire comme la Chine l’a fait, on ne veut pas non plus la permissivité perçue des États-Unis ou de certains États offshore. On veut un cadre connu, prévisible, qui attire les acteurs sérieux et filtre les arnaques, avec tous les compromis que cela implique bien évidemment, je vous laisse le débat.
En France spécifiquement, l’AMF a montré une relative proactivité depuis le régime PSAN de 2019, qui était l’un des premiers cadres nationaux d’enregistrement des prestataires crypto en Europe. La Banque de France a participé activement aux expérimentations de la BCE sur la monnaie numérique de banque centrale. Des acteurs comme Société Générale (via SG-FORGE) ou AXA Investment Managers ont des programmes blockchain opérationnels. Ce n’est pas l’enthousiasme débridé de Dubaï ou de Singapour, qui ont fait des choix délibérément attractifs, mais c’est également très loin de l’hostilité.
Ce qui pousse réellement les régulateurs européens vers une posture plus ouverte, c’est la menace concurrentielle. Les entreprises européennes innovantes dans ce secteur n’hésitent plus à s’installer en Suisse, aux Émirats Arabes Unis, aux Caïmans ou à Gibraltar si le cadre local devient trop contraignant. Ce levier de négociation est réel et les régulateurs le savent. Tout cela constitue une forme de concurrence qui, même dans un univers aussi administré que le nôtre, finit par peser dans les arbitrages.
La vraie question, que je me pose moi-même régulièrement, est de savoir si l’Europe régule assez vite pour rester compétitive, ou si elle régule assez intelligemment pour ne pas écraser ce qu’elle prétend encourager ? Les deux ne sont pas nécessairement compatibles.
9. En tant qu’entrepreneur dans ce secteur, quelles ont été les difficultés législatives ou réglementaires que vous avez rencontrées ? Des politiques plus axées sur la défense de la propriété privée, basées sur le principe de responsabilité plutôt que sur le principe de précaution, un cadre plus libertarien en somme, vous aurait-il permis de développer vos produits plus rapidement ?
Vous touchez là à un sujet sur lequel j’ai un retour d’expérience concret et même parfois douloureux.
La principale difficulté n’est pas l’existence de règles en tant que telle mais c’est leur empilement, leur incertitude d’interprétation et leur coût de mise en conformité. Pour tokéniser un actif immobilier en France, de manière légalement robuste, il faut aujourd’hui mobiliser des avocats spécialisés en droit des sociétés, en droit financier, en fiscalité des actifs numériques et en réglementation des marchés et souvent simultanément. Le ticket d’entrée en termes de conseil juridique se chiffre facilement en dizaines de milliers d’euros avant même d’avoir émis le premier token, le premier euro collecté. Au vu de cette structure complexe nous n’avons pas hésité, chez RHEOS Capital, à miser sur une équipe solide et aguerrie.
Le contraste avec d’autres marchés est réellement frappant. Une plateforme américaine a pu opérer et se développer rapidement parce que le cadre juridique américain permettait de structurer l’opération via des LLC et des régimes d’exemption relativement simples sous la Securities Act. En France, ce même montage est infiniment plus complexe, plus coûteux, et entoure chaque étape d’une incertitude juridique qui décourage les entrepreneurs qui n’ont pas les reins assez solides financièrement.
La réponse à votre question hypothétique, oui, sans l’ombre d’un doute, un cadre basé sur la responsabilité plutôt que sur la précaution aurait accéléré le développement. Le principe devrait être simple et juste en disant « innovez librement, mais assumez entièrement et personnellement les conséquences de vos actes envers vos investisseurs et vos partenaires ». C’est fondamentalement plus respectueux de l’intelligence des acteurs économiques, les investisseurs comme entrepreneurs, que de leur demander une autorisation préalable pour avoir le droit d’exister sur un marché.
C’est exactement le renversement de logique que le cadre réglementaire français peine à effectuer. On part du principe que tout est interdit sauf ce qui est expressément autorisé, là où une logique de responsabilité individuelle partirait du principe inverse. L’innovation y gagnerait en vitesse et en créativité. Les abus seraient sanctionnés avec la même rigueur, mais après les faits et non avant.
Je le reprécise de nouveau à ce stade pour vos lecteurs, je ne suis pas membre du Parti Libertarien, mais j’ai un amour et un attachement profond pour l’idée de liberté humaine dans toutes ses dimensions économiques, patrimoniales et philosophiques. Sur ce point précis de la régulation par la responsabilité plutôt que par la permission, je partage pleinement l’analyse qui est la vôtre, parce que c’est aussi l’analyse que m’ont enseigné plus de vingt-cinq ans de pratique sur le terrain.
10. Si vous deviez convaincre quelqu’un de profondément sceptique envers ces nouvelles technologies, quelqu’un qui pense que la blockchain n’est qu’un outil spéculatif de plus, quel est l’argument le plus solide que vous lui donneriez pour montrer que la tokénisation des actifs réels répond à un vrai besoin et n’est pas seulement un effet de mode ?
Je lui poserai une question simple avant de lui donner le moindre argument « Est-ce que vous pensez que le marché immobilier actuel est juste et efficient ? »
La réponse, invariablement et surtout honnête, sera vraisemblablement non.
L’immobilier est l’actif le plus massif de l’économie mondiale avec environ 330 trillions de dollars, selon les estimations les plus sérieuses, soit plus que les actions et les obligations réunies. Et c’est simultanément l’un des actifs les moins liquides, les moins transparents, les plus coûteux à transférer, et les moins accessibles aux petits investisseurs qui existent pourtant bel et bien. Ce paradoxe est structurel, profond et personne n’avait de solution convaincante avant la blockchain. Aujourd’hui, tout cela existe et est enfin accessible.
Vous pouvez vendre une action Apple en une seconde depuis votre téléphone, n’importe où dans le monde, pour environ 0,01 % de frais. Vendre un appartement à Paris prend six mois en moyenne, coûte 15 % de frais cumulés (notaire, agence, diagnostics), et exige l’intervention de six à huit intermédiaires différents. Ce n’est pas de la magie noire, c’est juste de la plomberie financière qui n’a pas été mise à jour depuis des décennies, voilà tout.
La tokénisation, c’est la mise à niveau de cette plomberie et ce n’est pas de la spéculation, mais une véritable infrastructure solide. Les blockchains sont à la propriété immobilière ce qu’internet a été aux bibliothèques. Elles ne sont pas un remplacement des livres, mais une transformation radicale de son accessibilité, de sa liquidité et de sa distribution.
Et si la conviction ne suffit pas, parce que les arguments théoriques ont parfois leurs limites j’en ai tout à fait conscience, je lui dirais également simplement « allez voir ce que les américains ont réalisé dans le domaine sur leur territoire depuis 2019. Des milliers d’investisseurs particuliers, répartis sur l’ensemble de la planète perçoivent aujourd’hui des rentes hebdomadaires en stablecoins sur des biens immobiliers réels que l’on peut localiser sur Google Maps et dont les comptes sont publics sur la blockchain. Leurs rendements sont vérifiables par n’importe qui et à n’importe quel moment. Ce n’est pas un livre blanc et ce n’est pas non plus une promesse de « startup ». C’est opérationnel depuis six ans ! »
Le sceptique qui pense que la blockchain est un outil purement spéculatif a totalement raison sur certains tokens, il existe beaucoup de projets sans substance. Il a tort sur les RWA, précisément parce qu’il y a un actif réel derrière chaque token. Du béton. De l’or. Des créances. Des flux de trésorerie mesurables et vérifiables et je ne sais encore trop quoi d’autre demain. Le monde matériel dans sa globalité et ses détails est tokénisable, qu’on se le dise.
Pour ceux qui souhaitent aller plus loin sur tous ces sujets, avec toute la rigueur d’un professionnel de l’immobilier depuis le tout début du 21ᵉ siècle et la passion d’un convaincu depuis 2013, c’est précisément l’objet de mon podcast Real Assets qui est accessible sur RealAssets.fr et sur toutes les bonnes plateformes de podcast. Chaque épisode décortique un aspect de la tokénisation des actifs réels, avec des exemples concrets, des cas pratiques, et sans aucune langue de bois. Je vous y invite, venez nombreux, l’abonnement est et sera toujours gratuit et votre curiosité, votre soif de connaissance, sera également toujours suffisante comme prérequis.
Pour finir, je remercie le Parti Libertarien, et vous Christopher, pour l’intérêt que vous portez au secteur de la tokénisation et des RWA.
Pour retrouver David et l’ensemble des épisodes du podcast Real Assets : realassets.fr